Ως ανάχωμα στην άνοδο των τιμών στο real estate, που σε αρκετές περιοχές της χώρας εκδηλώνεται με ανορθολογικό τρόπο, εκτιμάται ότι θα λειτουργήσει η διάθεση στην αγορά σημαντικού αριθμού ακινήτων μέσω των πωλήσεων χαρτοφυλακίων με εξασφαλίσεις από την πλευρά των τραπεζών.
Καταλύτες θα είναι οι μεγάλες τιτλοποιήσεις που ετοιμάζουν οι τράπεζες ενόψει και της ενεργοποίησης του σχεδίου «Ηρακλής», αλλά και η ωρίμανση των χαρτοφυλακίων ακινήτων που έχουν ήδη μεταβιβαστεί ή πρόκειται να μεταβιβαστούν σε μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια που τοποθετούνται στην αγορά, αγοράζοντας πακέτα δανείων που έχουν εξασφαλίσεις βιομηχανικά, ξενοδοχειακά, εμπορικά ή οικιστικά ακίνητα. Εκπρόσωποι της αγοράς του real estate διαπιστώνουν ήδη στρεβλώσεις στην αγορά με άνοδο των τιμών σε περιοχές ή κατηγορίες ακινήτων τα χαρακτηριστικά των οποίων δεν δικαιολογούν αυτή την άνοδο. Οπως εκτιμούν η τάση αυτή θα αναχαιτιστεί όταν αναπτυχθεί η δευτερογενής αγορά, δηλαδή όταν τα ακίνητα που έχουν ήδη αγοραστεί ή πρόκειται να αγοραστούν από τα funds, διατεθούν μαζικά πλέον προς πώληση. Αν και οι τράπεζες συνήθως δεν «πακετάρουν» ακίνητα υψηλής εμπορευσιμότητας στα προς πώληση χαρτοφυλάκια και τα κρατούν για να τα μεταπωλήσουν οι ίδιες ξεχωριστά, η μαζική διάθεση μικρότερων εμπορικών χώρων ή κατοικιών σε όλη την επικράτεια, θα εξισορροπήσει ακραία φαινόμενα που έχουν ήδη αρχίσει να εκδηλώνονται με τις τιμές να σκαρφαλώνουν ακόμη και σε επίπεδα προ κρίσης και θα συμβάλει στον γενικότερο εξορθολογισμό της αγοράς. Οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για μεικτές τάσεις στην αγορά, με τη ζήτηση στις περιοχές υψηλού τουριστικού κυρίως ενδιαφέροντος να συνεχίζεται, σε αντίθεση με περιφερειακές αγορές, που θα πιεστούν και οι τιμές θα παραμείνουν χαμηλά.
Η φάση αυτή όπως εξηγούν είναι ακόμα μπροστά μας, στον βαθμό που παρά τις πωλήσεις πακέτων δανείων που έχουν γίνει τον τελευταίο χρόνο, τα ακίνητα που συνοδεύουν αυτά τα δάνεια παραμένουν αναξιοποίητα και δεν έχουν βγει ακόμη στην αγορά προς διάθεση.
Μέχρι σήμερα οι τράπεζες έχουν πωλήσει μόλις τρία πακέτα δανείων με εξασφαλίσεις, αλλά με δεδομένη την πίεση από τον επόπτη για ταχεία εκκαθάριση των ισολογισμών τους όχι μόνο από τα κόκκινα δάνεια, αλλά και από τα ακίνητα που περιέρχονται στην κατοχή τους, η μεγάλη μάχη θα δοθεί τα δύο επόμενα χρόνια. Τα πακέτα που έχουν δοθεί μέχρι σήμερα είναι το Amoeba της Τράπεζας Πειραιώς με 1.700 περίπου προσημειωμένα ακίνητα και το Jupiter της Alpha Bank με επίσης 1.700, ενώ προ των πυλών είναι η υπογραφή της συμφωνίας για τη μεταβίβαση του χαρτοφυλακίου Symbol της Εθνικής τράπεζας, με 6.000 προσημειωμένα ακίνητα. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι πολύ λίγα από αυτά τα ακίνητα έχουν βγει προς πώληση από τα fund από τα οποία αγοράστηκαν, καθώς όπως εξηγούν αρμόδια στελέχη, ο χρόνος για την τακτοποίηση αυτών των ακινήτων είναι μακρύς και φθάνει ακόμη και τα δύο χρόνια.
Ο δρόμος, άλλωστε, είναι μακρύς, καθώς με δεδομένο ότι οι τράπεζες έχουν «ξεφορτώσει» τον μεγαλύτερο όγκο των δανείων χωρίς εξασφαλίσεις, δηλαδή τα καταναλωτικά δάνεια, το προσεχές διάστημα θα δώσουν το βάρος στις πωλήσεις δανείων με εξασφαλίσεις ακινήτων. Προβάδισμα έχει το χαρτοφυλάκιο Neptune της Alpha Bank, που περιλαμβάνει δάνεια με εξασφαλίσεις επί 4.000 ακινήτων, καθώς και το χαρτοφυλάκιο Icon της Εθνικής Τράπεζας που περιλαμβάνει δάνεια με εξασφαλίσεις επί 6.000 ακινήτων.
Στο μέτωπο των τιτλοποιήσεων μετά το χαρτοφυλάκιο Pillar, που περιλαμβάνει στεγαστικά δάνεια με εξασφαλίσεις 36.000 ακίνητα και το Cairo που περιλαμβάνει στεγαστικά και επιχειρηματικά δάνεια με προσημείωση 73.000 ακίνητα, σειρά έχει η τιτλοποίηση του χαρτοφυλακίου στεγαστικών δανείων Orion με εξασφαλίσεις επί 23.000 ακινήτων, ενώ οι τιτλοποιήσεις αλλά και οι περαιτέρω πωλήσεις χαρτοφυλακίων με εξασφαλίσεις θα κυριαρχήσουν στα πλάνα τόσο της Εθνικής Τράπεζας όσο και της Πειραιώς.
Μεγάλο στοκ από κατασχέσεις
Εκτός από τις έμμεσες μεταβιβάσεις ακινήτων μέσω πωλήσεων χαρτοφυλακίων δανείων, οι τράπεζες αναμένεται να πωλήσουν και απευθείας πακέτα ακινήτων σε ενδιαφερόμενους επενδυτές. Την αρχή έχει κάνει ήδη η Eurobank με δύο μεγάλα πακέτα ακινήτων, το Star –με 680 ακίνητα όλων των κατηγοριών– και το Opus –με 258 κυρίως εμπορικά ακίνητα– ενώ οι απευθείας πωλήσεις ακινήτων από τις τράπεζες, είτε μέσω πακέτων είτε μεμονωμένα μέσω πλειστηριασμών, θα επιταχυνθούν έως τα τέλη του 2019 και θα κυριαρχήσουν το 2020, κινητοποιώντας περαιτέρω την προσφορά. Οι πωλήσεις γίνονται υπό την πίεση του επόπτη να ξεκαθαρίσουν οι ισολογισμοί των τραπεζών από τον μεγάλο αριθμό των ακινήτων που έχει συσσωρευθεί είτε μέσα από πλειστηριασμούς είτε μέσω κατασχέσεων. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2018 οι τράπεζες απέκτησαν μέσω πλειστηριασμών 4.050 ακίνητα, ενώ διπλάσιος είναι ο αριθμός των ακινήτων που έχει έρθει στην κατοχή τους έως και τον Σεπτέμβριο του τρέχοντος έτους. Μεγάλος αριθμός ακινήτων έχει περιέλθει στην κυριότητα των τραπεζών μέσα από κατασχέσεις. Η καθαρή λογιστική αξία αυτών των ακινήτων με βάση στοιχεία του 2018 ήταν της τάξης του 1 δισ. ευρώ για τα επαγγελματικά ακίνητα και 570 εκατ. ευρώ για τις κατοικίες, ενώ εάν σε αυτά προστεθούν και επενδυτικά ακίνητα αξίας περίπου 3 δισ. ευρώ, η συνολική αξία των ακινήτων που έχουν στην κατοχή τους οι τράπεζες φθάνει έως και τα 5 δισ. ευρώ, περίπου.
Πηγή: kathimerini.gr
